¿Qué es el seguro de título?

El seguro de título es una industria fascinante. Esto no es en gran parte debido a la variación regional en la forma en que se cierran las transacciones de bienes raíces. En algunas regiones, los abogados manejan partes clave del proceso, mientras que en otras, los no abogados (es decir, agentes, etc.) facilitan diferentes partes del cierre de una transacción de bienes raíces. Lo que David Jensen dijo en su respuesta es acertado por lo que sé y lo que aprendí al hablar con profesionales involucrados en el negocio. ALTA es un buen lugar para obtener información sobre el seguro de títulos: ALTA® lanza la Iniciativa del consumidor de la industria de títulos

Aquí hay una buena descripción del seguro de título del reciente 10-K de Fidelity National, una de las aseguradoras de títulos más grandes de los Estados Unidos:

Seguro de título

Mercado para el seguro de título. Según Demotech Performance of Title Insurance Companies 2014 Edition, una compilación anual de información financiera de la industria de seguros de títulos publicada por Demotech Inc., una firma independiente (“Demotech”), el ingreso operativo total para toda la industria de seguros de títulos de EE. UU. disminuyó de su valor más alto a $ 17.8 mil millones en 2005 a $ 13.4 mil millones en 2013, lo que representa un aumento de $ 1.2 mil millones a partir de 2012. El tamaño de la industria está estrechamente vinculado a varios factores macroeconómicos, incluido, entre otros, el crecimiento del producto interno bruto , la inflación, el desempleo, la disponibilidad de crédito, la confianza del consumidor, las tasas de interés y los volúmenes y precios de ventas de viviendas nuevas y existentes, así como el volumen de refinanciamiento de hipotecas emitidas anteriormente.

La mayoría de las transacciones de bienes raíces consumadas en los EE. UU. Requieren el uso del seguro de título por parte de una institución crediticia antes de que se pueda completar la transacción. En general, los ingresos de las pólizas de seguro de título están directamente relacionados con el valor de la propiedad subyacente a la póliza de título, y la apreciación o depreciación del valor total del mercado de bienes raíces son factores importantes en los ingresos totales de la industria. Los ingresos de la industria también están impulsados ​​por factores que afectan el volumen de cierres de bienes raíces, como el estado de la economía, la disponibilidad de financiamiento hipotecario y los cambios en las tasas de interés, que afectan la demanda de nuevos préstamos hipotecarios y transacciones de refinanciamiento.

Tanto el volumen como el precio promedio de las transacciones de bienes raíces residenciales disminuyeron de 2007-2011. A partir de 2008 y hasta 2011, la morosidad de las hipotecas y las tasas de incumplimiento generaron resultados operativos negativos en varios bancos e instituciones financieras. Múltiples bancos fracasaron durante este tiempo, reduciendo la capacidad de la industria hipotecaria para hacer préstamos. Desde este momento, los prestamistas han ajustado sus estándares de suscripción, lo que ha hecho que sea más difícil para los compradores calificar para nuevos préstamos.

Sin embargo, durante este mismo período, las tasas de interés disminuyeron a niveles históricamente bajos, lo que impulsó una mayor actividad de refinanciamiento en el período de 2009 a 2012. Durante 2013 y hasta 2014, la actividad de refinanciamiento disminuyó debido al aumento de las tasas de interés; sin embargo, experimentamos un aumento en el volumen de compra y el precio promedio de los bienes raíces residenciales. En general, nuestras primas de títulos disminuyeron en 2014 en comparación con 2013. Nuestros ingresos en períodos futuros seguirán estando sujetos a estos y otros factores que están fuera de nuestro control y, como resultado, es probable que fluctúen.

La industria de seguros de títulos de EE. UU. Se concentra entre un puñado de participantes de la industria. Según Demotech, los cuatro principales grupos de seguros de títulos representaron el 87% de las primas netas emitidas en 2013.

Aproximadamente 30 compañías de seguros de títulos independientes representaron el 13% restante de las primas netas emitidas en 2013. La consolidación ha creado oportunidades para una mayor eficiencia financiera y operativa para los participantes más grandes de la industria y debe continuar impulsando la rentabilidad y la participación de mercado en la industria.

Pólizas de seguro de título. En general, los compradores de bienes raíces y los prestamistas hipotecarios compran un seguro de título para asegurar títulos buenos y negociables de bienes raíces y prioridad de gravamen. Una breve descripción general del proceso de emisión de una póliza de seguro de título es la siguiente:
• El cliente, generalmente un vendedor o corredor de bienes raíces, agente de depósito en garantía, abogado o prestamista, hace un pedido para una política de título.
• El personal de la compañía toma nota de los detalles del pedido de la póliza de títulos y hace un pedido a la compañía de títulos o sus agentes para un informe preliminar o compromiso.
• Después de compilar los datos históricos relevantes de la propiedad, el director de títulos prepara un informe preliminar que documenta el estado actual del título de la propiedad, las exclusiones, excepciones y / o limitaciones que la compañía de títulos podría incluir en la póliza, y los problemas que deben ser abordados y resueltos por las partes en la transacción antes de que se emita la política del título.
• El informe preliminar se distribuye a todas las partes para la satisfacción de cualquier problema específico.
• Una vez que se satisfacen los problemas específicos identificados en el informe preliminar, un agente de custodia cierra la transacción de acuerdo con las instrucciones de las partes y las condiciones de la compañía de títulos.
• Una vez que se cierra la transacción y se han liberado todos los fondos, la compañía de títulos emite una póliza de seguro de título.

En las transacciones de bienes raíces financiadas con una hipoteca, prácticamente todos los prestamistas de hipotecas de bienes raíces requieren que sus prestatarios obtengan una póliza de seguro de título en el momento en que se otorga un préstamo hipotecario. La política de este prestamista asegura al prestamista contra cualquier defecto que afecte la prioridad de la hipoteca por un monto igual al saldo pendiente del préstamo hipotecario relacionado.

Una póliza de propietario generalmente también se emite, asegurando al comprador contra defectos en el título en una cantidad igual al precio de compra. En una transacción de refinanciamiento, generalmente solo se compra la póliza de un prestamista porque la propiedad de la propiedad no ha cambiado. En el caso de una compra de bienes raíces en efectivo, no se emite una póliza de prestamista, pero generalmente se emite una póliza de título de propietario.

Las primas de seguro de título pagadas en relación con una póliza de seguro de título se basan en (y generalmente son un porcentaje de) el monto del préstamo hipotecario o el precio de compra de la propiedad asegurada. Las regulaciones de seguros estatales o las prácticas reglamentarias aplicables pueden limitar la prima máxima o, en algunos casos, la prima mínima que se puede cobrar en una póliza. Las primas de seguro de título vencen en su totalidad al cierre de la transacción de bienes raíces. La política de un prestamista generalmente termina al refinanciar o revender la propiedad.

El monto del riesgo asegurado o “monto nominal” del seguro bajo una póliza de seguro de título generalmente es igual al monto del préstamo garantizado por la propiedad o al precio de compra de la propiedad. La aseguradora de títulos también es responsable del costo de defender el título asegurado contra reclamaciones cubiertas.

Sin embargo, la exposición real de la aseguradora en un momento dado es generalmente menor que el monto nominal total de las pólizas pendientes porque la cobertura de la póliza de un prestamista se reduce y, finalmente, se cancela como resultado de los pagos del préstamo hipotecario. Por lo general, una aseguradora de títulos tampoco sabe cuándo se ha vendido o refinanciado una propiedad, excepto cuando emite la cobertura de reemplazo. Debido a estos factores, la responsabilidad total de un asegurador de títulos en pólizas pendientes no se puede determinar con precisión.

Las compañías de seguros de títulos generalmente emiten pólizas de seguros de títulos directamente a través de sucursales o agencias de títulos afiliadas, o indirectamente a través de agencias independientes independientes no afiliadas con la compañía de seguros de títulos. Cuando la póliza se emite a través de una sucursal o una operación de una agencia subsidiaria de propiedad absoluta, la compañía de seguros de títulos generalmente realiza o dirige la búsqueda de títulos, y las primas cobradas son retenidas por la compañía de títulos. Cuando la póliza se emite a través de un agente independiente, el agente generalmente realiza la búsqueda del título (en algunas áreas las búsquedas son realizadas por abogados aprobados), examina el título, cobra la prima y retiene la mayoría de la prima. El resto de la prima se remite a la compañía de seguros de títulos como compensación, parte de la cual es por el riesgo de pérdida en el caso de que se realice una reclamación conforme a la póliza. El porcentaje de la prima retenida por un agente varía de una región a otra y algunas veces está regulada por los estados. La compañía de seguros de títulos está obligada a pagar las reclamaciones de títulos de acuerdo con los términos de sus pólizas, independientemente de si la compañía de seguros de títulos emite pólizas a través de sus operaciones directas o a través de agentes independientes.

Antes de emitir las pólizas, las aseguradoras de títulos y sus agentes intentan reducir el riesgo de futuras pérdidas de reclamaciones al realizar con precisión las búsquedas de títulos y los exámenes. El gasto predominante de una compañía de seguros de títulos se relaciona con dichas búsquedas y exámenes, la preparación de informes preliminares de títulos, políticas o compromisos, el mantenimiento de “plantas de títulos”, que son recopilaciones indexadas de registros públicos, mapas y otros documentos históricos relevantes, y la facilitación y cierre de transacciones de bienes raíces. Las pérdidas por reclamaciones generalmente se deben a errores cometidos en la búsqueda de títulos y al proceso de examen, a defectos ocultos como fraude, falsificación, incapacidad o herederos desaparecidos de la propiedad, y al cierre de errores relacionados.

El negocio de bienes raíces residenciales resulta de la construcción, venta, reventa y refinanciación de propiedades residenciales, mientras que el negocio de bienes raíces comerciales resulta de actividades similares con respecto a propiedades con un negocio o uso comercial. Las pólizas de seguros de títulos de bienes raíces comerciales aseguran el título de bienes inmuebles comerciales, y generalmente involucran montos de cobertura más altos y producen primas más altas. El volumen de transacciones de bienes raíces residenciales se ve afectado principalmente por factores macroeconómicos y estacionales, mientras que el volumen de transacciones de bienes raíces comerciales se ve afectado principalmente por las fluctuaciones en las condiciones locales de oferta y demanda de espacio comercial.

Operaciones directas y de agencia. Proporcionamos servicios de seguro de título a través de nuestras operaciones directas y a través de agentes de seguro de título independientes que emiten pólizas de título en nombre de nuestras compañías de seguro de título. Nuestras compañías de seguros de títulos determinan los términos y condiciones según los cuales asegurarán el título de los bienes inmuebles de acuerdo con nuestros estándares, políticas y procedimientos de suscripción.

Operaciones directas. En nuestras operaciones directas, el asegurador de títulos emite la póliza de seguro de títulos y retiene la totalidad de la prima pagada en relación con la transacción. Nuestras operaciones directas proporcionan los siguientes beneficios:
• márgenes más altos porque retenemos la prima completa de cada transacción en lugar de pagar una comisión a un agente independiente;
• continuidad de los niveles de servicio a una amplia gama de clientes; y
• Fuentes adicionales de ingresos a través de los servicios de depósito y cierre.
Tenemos aproximadamente 1,200 oficinas en todo los EE. UU. Que ofrecen principalmente seguros de títulos de bienes raíces residenciales. Supervisamos continuamente el número de oficinas directas para asegurarnos de que se mantenga en línea con nuestra estrategia y el entorno económico actual. Nuestro negocio de seguros de títulos de bienes raíces comerciales se opera casi exclusivamente a través de nuestras operaciones directas. Mantenemos operaciones directas para nuestro negocio de seguros de títulos comerciales en todos los principales mercados de bienes raíces, incluidos Atlanta, Boston, Chicago, Dallas, Houston, Los Ángeles, Nueva York, Filadelfia, Phoenix, Seattle y Washington DC

Agencia de Operaciones. En las operaciones de nuestra agencia, la función de búsqueda y examen es realizada por un agente independiente o el agente puede comprarnos la búsqueda y el examen. En cualquier caso, el agente es responsable de garantizar que se complete la búsqueda y el examen. De este modo, el agente retiene la mayoría de la prima de título cobrada, y el saldo se remite al asegurador del título por el riesgo de pérdida en el caso de que se realice una reclamación bajo la póliza de seguro de título. Los agentes independientes pueden seleccionar entre varios suscriptores de títulos según su relación con el suscriptor, el monto de la “división” de la prima que ofrece el suscriptor, los términos y condiciones generales del acuerdo de la agencia y el alcance de los servicios ofrecidos al agente. Las divisiones de primas varían según la región geográfica, y en algunos estados están fijadas por los requisitos reglamentarios de los seguros. Nuestra relación con cada agente se rige por un acuerdo de agencia que define cómo el agente emite una póliza de seguro de título en nuestro nombre. El acuerdo de agencia también establece la responsabilidad del agente ante nosotros por las pérdidas de póliza atribuibles a los errores del agente. Un contrato de agencia generalmente es rescindible sin causa con 30 días de anticipación o inmediatamente por causa. Al determinar si contratar o retener a un agente independiente, consideramos la experiencia, la condición financiera y el historial de pérdidas del agente. Para cada agente con el que celebramos un acuerdo de agencia, mantenemos registros de experiencia financiera y de pérdidas. También realizamos auditorías periódicas de nuestros agentes y gestionamos estratégicamente la cantidad de agentes con los que realizamos transacciones comerciales en un esfuerzo por reducir los gastos futuros y gestionar los riesgos. Al 31 de diciembre de 2014, realizamos transacciones comerciales con aproximadamente 5,000 agentes.

Cuando compra una casa, viene con un título para el pedazo de tierra debajo de ella. El título es el derecho del propietario a poseer y usar la propiedad y cuando compra una casa, el título se transfiere a usted. Ahora el título se puede tener como inquilinos en común, como inquilinos conjuntos, puede haber un derecho de supervivencia o puede haber un patrimonio vital en el hogar. Básicamente, puede haber muchas cláusulas de propiedad confusas sobre quién es el propietario de la tierra que la persona que le vende la casa no le está diciendo.

Usted obtiene un seguro de título para cubrir este riesgo. Digamos que te mudas a una nueva casa que compraste al dueño anterior, Jenny. Sin embargo, Jenny no te contó sobre su hermano Vinny, quien también está en el título de la tierra porque la tierra fue heredada por los hermanos cuando su madre falleció. Ahora Vinny dice que aún posee el 50% de tu tierra porque Jenny solo tenía derecho a venderte la mitad.

Otros escenarios:

  1. El banco anterior con una hipoteca sobre la propiedad posee un interés en la propiedad que no está siendo reconocido
  2. Alguien ha trabajado en la casa y ha presentado un embargo preventivo por facturas impagas.
  3. El gobierno tiene gravámenes contra la propiedad por impuestos impagos.
  4. La ciudad puede tener una servidumbre que le otorga el derecho de encadenar líneas de servicios públicos a través del patio delantero

Es raro que ocurran cosas como esta (de ahí que el seguro de título sea generalmente de $ 1–2k), pero sucede. El banco (que generalmente le está prestando el 80% del valor de la vivienda para realizar la compra) le exigirá que obtenga un seguro de título para asegurarse de que la garantía del préstamo (la vivienda y el terreno que se encuentra debajo de ella) es oficialmente propiedad de tú.

Cuando una propiedad es financiada, comprada o vendida, un registro de esa transacción generalmente se archiva en archivos públicos. Asimismo, también se archivan los registros de otros eventos que pueden afectar la propiedad de una propiedad, como gravámenes o gravámenes.

Cuando compra un seguro de título para su propiedad, una compañía de títulos busca en estos registros para encontrar y remediar, si es posible, varios tipos de problemas de propiedad. Primero, la compañía de títulos busca registros públicos para determinar el estado de propiedad de la propiedad. Después de esta búsqueda, el asegurador determinará la asegurabilidad del título.

Sin embargo, incluso los profesionales de títulos más capacitados pueden no encontrar todos los problemas asociados con una propiedad. Algunos riesgos, como los problemas de títulos debido a errores de presentación, falsificaciones o herederos no revelados, son difíciles de identificar. Entonces, una vez que la compañía de títulos termina su búsqueda, también ofrece una póliza de seguro de títulos que lo ayudará a protegerse de una variedad de problemas que podrían descubrirse más adelante.

Si obtiene un préstamo hipotecario cuando compra su propiedad, su prestamista requerirá una póliza de préstamo de seguro de título. Esto protege el interés del prestamista en su propiedad hasta que su préstamo sea cancelado o refinanciado.

Por otro lado, la póliza de seguro de título de un propietario asegura sus derechos de propiedad sobre la propiedad. Aunque pagará esta póliza solo una vez, su cobertura durará mientras sea dueño de su casa.

Por lo tanto, cuando compre la póliza de seguro de título de un propietario, ¡piense en ello como en comprar algo de tranquilidad! ¡Espero que esto ayude!

En mi opinión, el seguro de título es una estafa legal, un fraude al consumidor y un flagelo en la industria de bienes raíces. Esto se aplica especialmente a los propietarios de viviendas obligados a comprar una póliza de seguro de título por parte de prestamistas que están en connivencia con las compañías de seguro de título.

Las víctimas de esta estafa son todos los compradores de bienes raíces que deben comprar un “seguro” para certificar que tienen “títulos buenos y negociables” de su propiedad.

¿Qué? Ridículo.

Haber estado involucrado en miles de transacciones de bienes raíces durante los últimos veinte años y en uno de los mercados de bienes raíces más activos del mundo, nunca he hecho una reclamación de protección o defecto de título, ni he visto ningún “beneficio”. “realmente pagado de cualquier póliza de seguro de título por un defecto de título. Siempre.

En resumen, el seguro de título es una póliza de seguro que protege a un comprador de vivienda de pérdidas financieras que pueden resultar de defectos en el título. ¿Cuáles son los defectos en el título? Los ejemplos incluyen hipotecas impagas, impuestos impagos, gravámenes mecánicos o juicios contra un propietario anterior. Estos ‘defectos’ constituyen gravámenes contra la propiedad. Si alguien compra una propiedad que está sujeta a un embargo preventivo, es posible que tenga que pagar el derecho de retención para conservar la propiedad de la propiedad. Los defectos más importantes pueden incluir el fraude, como en el caso de que se falsifique una escritura de bienes inmuebles. En cualquiera de estos casos, si obtiene un seguro de título en el momento de la compra, la compañía de seguros de título debe defender cualquier demanda en su nombre y, en última instancia, satisfacer o “liquidar” estos gravámenes para protegerlo de pérdidas financieras. Es caro pero solo se paga una vez al cierre. ¡Puede que no parezca necesario o que valga la pena, hasta que se encuentre a sí mismo defendiendo un derecho de retención y teniendo que pagar de su bolsillo para salvar su casa!

El seguro de título es una combinación de un producto de seguro y una búsqueda de título.

Antes de que existiera el seguro de título, los compradores de propiedades tendrían un abogado que realizara una búsqueda en los registros de propiedad del condado y proporcionaría un informe llamado resumen que muestre los propietarios anteriores, la información de la plataforma, los embargos y el momento en que se liquidaron los embargos, etc.

Los aseguradores de títulos agregaron una garantía de que el informe era preciso, pero en lugar de que los abogados hagan una búsqueda cada vez, tienen a alguien (a menudo el agente de la compañía, no necesariamente un abogado) que reúne de manera rutinaria toda la información del nuevo registro de propiedad del condado para su base de datos de los condados en los que hicieron negocios y hacen su propia búsqueda de títulos a partir de sus registros antes de proporcionar el seguro.

El seguro de título tiene un índice de pago extremadamente bajo porque combina el seguro con la recopilación de registros de títulos y las búsquedas, que son el gran costo.

El seguro de título es una póliza que protege al comprador y al vendedor contra la pérdida de propiedad durante la compra o refinanciación de la propiedad. Usted tiene que elegir la compañía de seguros de título de buena reputación para tener el proceso transparente. Hay dos tipos de seguro de título: compradores y vendedores. Después de un examen cuidadoso de los registros públicos y los servicios de seguro de títulos de los prestamistas, se otorga un seguro de títulos.

¿Es el seguro de título un nuevo concepto para ti? Aquí encontrará todo lo que necesita saber sobre el propósito del seguro de título. Descubra más -> ¿Cuál es el propósito del seguro de título? – Consejos de Bienes Raíces

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